杭州楼市下一个关注点「现房」| 楼先生问答NO.391
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杭州楼市下一个关注焦点是什么？
有一类「现房」会让很多购房者冲动，不是因为滞销卖不出去，而是杭州土拍特殊政策的产物——2017年杭州共出让过20宗涉宅地块，至少需要竣工备案完毕之后拿出大证，才可对外销售。
本月第一个现房销售项目就要上市了——远洋的上河宸章，位于崇贤板块，价格2万内，毛坯交付。
这个楼盘最大的诱惑是，付完首付办完按揭，预计年底前即可收房。总之，总价低，现房，户型小，刚需和投资客都在盯着。而且整个楼盘636套房源，一把梭哈。
特别注意，在限价不放开的情况下，偏刚需、偏刚改的现房楼盘都倾向于一把开，以求快速回笼资金，然后再到土地市场上谋求发展机会。
所以，大家还可以关注：
空港新城-融信澜天（空港）、桃源板块-联发云景天章、丁桥板块-天阳融信东方邸、临平新城-中建锦绣越府、丁桥板块-电建泷悦华府、崇贤板块-绿都项目、长睦板块-卓越明熙府、大江东-杭房悦东方、三墩-建发金辉项目、南部新城-禹洲项目。
记住两点：1、限价铁门越是牢不可破，现房楼盘们就会越想一把梭哈。2、如果这个楼盘是卖毛坯的，基本无疑就是想快速出货。
在现房楼盘中，也有纯改善项目。比如中冶锦绣公馆，在文教区，今年有可能拿证；葛洲坝龙湖中国府，在蒋村，最快要明年了；保利天汇，在滨江，现在滨江区的限价太严了，不知道明年会怎么样；还有杭房申花项目和三塘的中冶锦绣华府，都要明年。
一般来说，这几个豪宅项目还是希望慢慢卖，毕竟已经扔进去这么钱，加上我看这几家房企，都是现金流还比较充足的国企央企。
1.
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关键词
1000万、中冶·锦绣公馆、融创金成·杭京源
@Yantao
我和老婆是杭州户籍，手上现金400万可以作为首付，是无房家庭。我在文二西路古墩路口这边工作，老婆工作在黄龙。现在在嘉绿这边住父母的一套老破大，作为婚房，所以也不着急买新房。但是要买新房还是以自住为主，投资为辅，请问有什么推荐吗?
楼先生：从自住来讲，中冶锦绣公馆和中海黄龙项目，位于文教区和黄龙板块的核心地段，还是挺适合你们家庭。从产品和地段来讲，都是城西的终极改善型的选择。对你们来讲，夫妻二人的通勤也都可以兼顾得到。你们首付能力挺不错的，如果总价能够承受到一千万上下，可以密切留意，今年都有可能上市。现在单价还是未知数，不过有限价在，还是可以期待一下的。
除此之外，可以往余杭塘路的北面，到申花庆隆一带，可以有更好的选择面，而且今年这个区域的价格体系已经成形，高层5.4万顶着天花板。申花这一带，各方面都已经相当成熟，也有丰富的城市资源，是目前接受度很高的改善密集区域，而且区域内也有很多标杆性项目，比如古翠隐秀、首开杭州金茂府、沁园这些。
如果范围可以再扩大一些，可以到桥东和大关，比如杭州大家也是一个选择方向，这个楼盘有无数多的细节值得考究，4.8万的价格也暂时无法突破。还有就是今年四季度会上市的融创金成·杭京源，极具创新的产品，外立面的辨识度非常高，也可以关注。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
200万内、大江东/临平北/超山、刚需自住
@姣姣
老师好，我们是真刚需，手上钱不多，只能承受差不多55万首付的房子，我们夫妻工作一个在九堡，一个在下沙。请问我们选择哪里的房子比较合适？一手房还是二手房？不想离上班太远。
楼先生：新房有，距离近不了，而且还要摇号，可能摇不到。一个方向是大江东，像江与城这样的楼盘，中签率一直很低。尽管不容易买到，但作为预算有限的刚需，有机会还是应该争取一下。还有就是下沙沿江对岸的空港新城，比如德信时代公馆，单价2万出头，也是一个选择，未来地铁1号线会向这里延伸，这里将成为下沙的一部分。
往东边之外，剩下的就是往北边。比如到星桥，天都城是一个目标，它的单价，加上目前的地段以及配套，已经是刚需很能接受的程度。其它的类似的单价，主要集中在临平北和超山，比如即将要开盘的御山道壹号，还有在售的山语四季、柳岸闻莺，以及江山风华和时代悦章这些。
如果单价承受能力更高一点，还可以看看二手房。你们的能力，目前二手房真没什么值得推荐的，除非你宁可选择九堡或下沙那些很过时的又老又小的回迁房。所以，还是建议先试一试限价的新房吧。
3.
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关键词
工作在临、环杭板块-许村、桂语东方
@一夂萌物
请问一下万科的桂语东方是否值得入手？单价也要2万左右，价格是否偏高？本人在杭州属于二套房，首付暂时拿不出那么多，所以考虑环杭，加上以后工作也在临平附近，不知道老师怎么看许村的发展前景。
楼先生：从自住角度，桂语东方可以买。虽然它属于海宁，但实际上这个位置跟杭州更紧密。众多环杭的板块当中，许村和下沙北面的奥特莱斯板块，是目前杭州刚需自住外溢最能接受的两个区域。因此，即便去年行情凉下来，这两个板块依然能靠着自住需求，有不错的去化。
至于许村的发展，只要记住一点：它是杭州的一部分，而不是海宁的一部分。随着杭州骨架往外拉伸，它的发展主要体现在融杭的进度，以及跟整个杭州的发展也是同步的。换句话说，如果更多地把许村与海宁联系在一起，这个价格就比较难以下手。不同的视角，会有不同的价值体现。
所以，能买。但比较好奇的是，明明可以有其它选择，而且还能留在杭州，比如这个预算，临平北或超山也有很好的选择余地，在临平附近工作，自住也能用得上啊。
4.
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关键词
外地人/纯投资、现金200万、地铁盘
@真真
一直在关注层楼提供的各种楼盘信息，很实用。老师，我是外地人，在杭州没有房子，手上有200万左右余钱，喜欢离地铁近的房子，纯投资的话，可以关注哪些楼盘？请给些建议。
楼先生：虽然在杭州没有房子，但是否有过贷款记录？要是的话，也就是说，有300多万的总价承受能力，折算下来的单价差不多三万七八。这样，你可以先了解一下江南岸，比如萧山市北的拥潮府和锦宸，中签率都是比较低的，还有悦虹湾，单价3万2左右，也在地铁口，估计中签率也会挺低的。
从纯投资的角度来讲，还可以关注中签率，只不过有一些中签率比较低的楼盘，却没有地铁。比如三墩北的云和湖和云谷天境，但板块的发展还是很有力量的，又属于西湖区，学区方面又是比较加分。还有就是未来科技城附近的新楼盘，梧桐郡、西溪公馆，也很快就要来了。靠近市中心的位置，金色时光和天城府也基本符合你的预算。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
330万、工作在钱江新城、89方/刚需
@錢柔軟
关注层楼很久了。我在钱江新城上班，首套房，预算330万，想买面积89方，我是刚需。不考虑未来科技城和良渚，还是想尽可能在钱江新城近一点的新房，请问有什么楼盘推荐吗？
楼先生：大致上可以参考楼上的意见。比如，从距离上来讲，金色时光和天城府就挺合适的，位置相对很市中心，价格又相当友好，但前提是对这两个楼盘没有心理障碍，毕竟还是有人对「农药盘」很抗拒。这一点不介意的话，它们都很值得买。
在钱江新城工作，城东可以作为重点考虑的方向。接下来，新盘方面，下半年杨柳郡还有六百来套，应该是艮北新城最低的一道门槛了，其它新盘的门槛都得400多万起步。再往东，新希望在九乔一带还有一个纯新盘，不过没这么快上市。
跨江到南岸也是另外一个方向。以前过个江还挺麻烦，但随着地铁、大桥和隧道齐全以后，往来方式会很多样，也会越来越便利。所以，可以留意萧山市北、世纪城一带，像滨江房产的两个楼盘，中签率都很低。大致这些选择，都比较符合你的要求。
6月16日·厦门湾·杭州品鉴会
时间：6月16日（本周日）13时30至16时
地点：瑞莱克斯大酒店15楼钱江厅(望江东路333号)
推荐理由：
[1] 70年产权住宅
[2] 首付15万起，不限购不限贷，老人票接力贷
[3] 去年8月26日，万人争抢，30秒，3000套告罄
[4] 90天，狂销15亿，超2.1万组客户到访
[5] 总占地12000亩，总体量1100万方，自成一城
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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